Masz mieszkanie komunalne od lat? Gmina ma sprawdzać dochody także przy starych umowach

fot. munipro.pl

Mieszkanie komunalne wynajęte kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu nie ma już automatycznie pozostawać poza kontrolą dochodów. Rząd przygotowuje przepisy, zgodnie z którymi gminy mają regularnie sprawdzać sytuację finansową także tych lokatorów, którzy podpisali umowę przed 21 kwietnia 2019 r. Wyższe zarobki nie mają jednak oznaczać automatycznej utraty mieszkania – mogą przede wszystkim wpłynąć na wysokość czynszu. Zmiany obejmują również zasady najmu po śmierci lokatora i sprawdzanie, czy najemca posiada inne mieszkanie lub dom.

To może dotyczyć setek tysięcy gospodarstw domowych. Jak informuje GUS, na koniec 2025 r. w Polsce obowiązywało 586,2 tys. umów najmu lokali z mieszkaniowego zasobu gmin.

Najważniejsze: nowe zasady w sprawie mieszkań komunalnych jeszcze nie obowiązują. Na 4 października 2026 r. oficjalny wykaz Kancelarii Prezesa Rady Ministrów nadal przedstawia je jako projekt, a nie uchwaloną ustawę.

Mieszkanie komunalne: co właściwie ma się zmienić?

Dla przeciętnego lokatora najważniejsza zmiana jest prosta. Dzisiaj możliwość okresowego sprawdzania dochodów podczas trwania umowy dotyczy umów najmu komunalnego zawartych od 21 kwietnia 2019 r. Osoby mające starsze umowy pozostają poza tym mechanizmem.

Rząd chce ten podział usunąć.

Najnowsza karta projektu przewiduje obowiązek weryfikowania dochodów wszystkich najemców komunalnych, także tych, którzy zawarli umowę przed kwietniem 2019 r. Kontrola miałaby odbywać się nie rzadziej niż raz na pięć lat.

W praktyce oznaczałoby to, że data podpisania umowy przestałaby decydować o tym, czy gmina może sprawdzić dochody lokatora.

Masz umowę sprzed 2019 roku? To właśnie tutaj zmiana będzie największa

Wyobraźmy sobie dwie osoby mieszkające w podobnych lokalach komunalnych w tym samym mieście. Pierwsza podpisała umowę w 2017 r. Druga – w 2021 r.

Obecne przepisy pozwalają gminie dokonywać weryfikacji dochodów drugiego najemcy w trakcie obowiązywania umowy. W przypadku pierwszego mechanizm ten nie działa tylko dlatego, że jego umowa jest starsza.

Autorzy projektu chcą zlikwidować tę różnicę. W uzasadnieniu wskazują, że obecny system prowadzi do odmiennego traktowania najemców mieszkań należących do tego samego gminnego zasobu.

Dla osób mających wieloletnie umowy jest to więc zasadnicza zmiana: stary kontrakt nie chroniłby już przed okresowym sprawdzaniem sytuacji dochodowej.

Gmina nie ma sprawdzać konta co roku. Projekt mówi o minimum raz na pięć lat

Tu warto uważać na informacje, które można znaleźć w starszych publikacjach.

W lutym 2026 r. ministerstwo informowało jeszcze o kontroli przeprowadzanej nie rzadziej niż raz na trzy lata.

Nowsza, zaktualizowana 17 sierpnia karta projektu w wykazie prac rządu mówi już jednak o weryfikacji nie rzadziej niż co pięć lat. To właśnie tę nowszą wersję należy obecnie traktować jako aktualne założenie.

Nie oznacza to przy tym, że urzędnik będzie zaglądał na konto bankowe lokatora.

Projekt opisuje procedurę opartą m.in. na deklaracji o dochodach gospodarstwa domowego oraz dokumentach potwierdzających podane kwoty. Termin na przedstawienie takich dokumentów na żądanie gminy ma zostać wydłużony z 30 do 45 dni.

Zarabiasz więcej? Nie oznacza to automatycznie utraty mieszkania

To jedna z najważniejszych rzeczy z punktu widzenia lokatora. Samo przekroczenie kryterium dochodowego nie ma działać na zasadzie: zarabiasz za dużo, więc jutro musisz opuścić lokal.

Projekt przewiduje zmianę wysokości czynszu po weryfikacji dochodów. Im wyższe dochody gospodarstwa w stosunku do kryterium przyjętego przez gminę, tym inne mogą być warunki finansowe najmu. Rząd chce przy tym zmienić obecny sposób wyliczania podwyższonego czynszu i określić jego dolną oraz górną granicę.

Wcześniejszy komunikat ministerstwa tłumaczył cel tej zmiany w prosty sposób: obecny wzór może powodować bardzo dużą podwyżkę nawet przy niewielkim przekroczeniu limitu, dlatego nowy mechanizm miałby lepiej wiązać wysokość czynszu ze skalą przekroczenia kryterium dochodowego.

Czyli dla Kowalskiego najważniejsze jest: wyższe dochody mogą oznaczać wyższy czynsz, ale nie należy tego przedstawiać jako automatycznej eksmisji z mieszkania komunalnego.

Emeryci i renciści mają być wyjątkiem

Projekt nie zakłada identycznej procedury wobec wszystkich najemców. Według najnowszej karty KPRM z weryfikacji dochodowej mają zostać wyłączeni emeryci i renciści. Wyłączenie przewidziano również dla osób, które uzyskały możliwość wynajęcia mieszkania od gminy w zamian za określone świadczenia na jej rzecz.

To także miejsce, w którym trzeba uważać na starsze informacje w internecie. Lutowy komunikat ministerstwa opisywał wyjątki nieco inaczej, natomiast sierpniowa karta projektu zawiera już nowszą wersję założeń.

Masz własne mieszkanie albo dom? Gmina ma dostać większe możliwości sprawdzania

Dochód nie jest jedynym elementem, którym interesuje się projekt. Najemcy i osoby starające się o pomoc mieszkaniową mają składać oświadczenie, że nie posiadają tytułu prawnego nie tylko do innego mieszkania, ale również do domu jednorodzinnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Co więcej, gmina ma dostać możliwość sprawdzania prawdziwości takiego oświadczenia. Projekt przewiduje też możliwość żądania zaświadczenia potwierdzającego, czy członkowie gospodarstwa domowego figurują w ewidencji gruntów i budynków jako właściciele lub współwłaściciele mieszkania albo domu.

Posiadanie domu w tej samej lub pobliskiej miejscowości ma być również przesłanką umożliwiającą gminie wypowiedzenie umowy najmu w sytuacjach określonych w nowych przepisach.

Dla lokatora oznacza to, że po zmianach gmina miałaby analizować nie tylko ile zarabia gospodarstwo, ale również czy faktycznie potrzebuje lokalu z publicznego zasobu mieszkaniowego.

Co z mieszkaniem komunalnym po śmierci rodzica lub małżonka?

Druga bardzo duża zmiana dotyczy osób mieszkających z głównym najemcą. Obecnie określone w Kodeksie cywilnym osoby mogą po śmierci najemcy wejść w stosunek najmu z mocy prawa, jeśli spełniają przewidziane warunki.

Projekt chce w przypadku mieszkań należących do publicznego zasobu odejść od takiego automatyzmu. Po śmierci najemcy dotychczasowa umowa najmu miałaby wygasać. Nie oznacza to jednak automatycznego wyrzucenia rodziny z mieszkania.

Małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego małżonka, osoby uprawnione do alimentów oraz osoba pozostająca z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu miałyby roszczenie o zawarcie umowy, jeżeli stale mieszkały w lokalu do chwili śmierci najemcy.

Wynajmujący miałby przedstawić pisemną ofertę nowej umowy w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania oświadczenia woli jej zawarcia. To istotne: sześć miesięcy nie oznacza więc prostego terminu „masz pół roku na wyprowadzkę”, jak sugerują niektóre skrócone opisy zmian.

Dziecko może zostać w mieszkaniu, ale czynsz może już być inny

Nowa umowa po śmierci dotychczasowego najemcy miałaby uwzględniać sytuację osoby, która chce dalej zajmować lokal. Jeżeli dochód jej gospodarstwa domowego przekracza kryterium określone przez gminę, projekt przewiduje możliwość ustalenia czynszu według nowych zasad dotyczących podwyższonej stawki.

Jeżeli dochód mieści się w kryterium, nowa umowa ma zostać zawarta bez takiej podwyższonej stawki.

Różnica względem obecnego mechanizmu polega więc przede wszystkim na tym, że śmierć najemcy ma uruchamiać zawarcie nowej umowy i ocenę sytuacji osoby pozostającej w mieszkaniu, zamiast prostego automatycznego wejścia w dotychczasowy najem.

Rzecznik Praw Obywatelskich zgłaszał zastrzeżenia

Zmiany nie pozostały bez uwag. Rzecznik Praw Obywatelskich w marcu 2026 r. przedstawił zastrzeżenia do wcześniejszej wersji projektu.

RPO zwracał m.in. uwagę na konsekwencje odejścia od automatycznego wstępowania bliskich w najem po śmierci lokatora oraz na potrzebę odpowiedniego zabezpieczenia praw osób znajdujących się w trudnej sytuacji. Zastrzeżenia dotyczyły także innych elementów ówczesnego projektu, w tym zasad wejścia do lokalu w określonych sytuacjach i wysokości odszkodowania za korzystanie z mieszkania bez tytułu prawnego.

Trzeba jednak zaznaczyć, że była to opinia do wcześniejszej wersji projektu. Karta rządowa została później zaktualizowana, dlatego nie wszystkie rozwiązania opisane przez RPO muszą odpowiadać obecnemu brzmieniu założeń.

Gmina będzie mogła wynająć część nowych mieszkań także osobom zarabiającym więcej

Jest też zmiana, która dotyczy nie obecnych lokatorów, lecz osób szukających mieszkania. Projekt przewiduje, że gmina będzie mogła przeznaczyć do 20 proc. mieszkań w nowo wybudowanych budynkach lub budynkach po kapitalnym remoncie na najem według innych kryteriów niż standardowe zasady obowiązujące w jej zasobie.

Rozwiązanie miałoby dotyczyć pierwszych najemców takich lokali. Po zakończeniu ich umowy kolejne osoby wynajmowałyby mieszkanie już według zwykłych zasad obowiązujących w gminie.

Autorzy projektu uzasadniają to potrzebą większej elastyczności i możliwością kierowania części nowego zasobu również do osób o wyższych dochodach.

Dlaczego w ogóle rząd chce zmieniać zasady mieszkań komunalnych?

Jednym z argumentów autorów projektu jest ograniczony zasób mieszkań komunalnych oraz potrzeba kierowania publicznej pomocy mieszkaniowej do gospodarstw, które jej potrzebują.

Skala nie jest mała. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego na koniec 2025 r. obowiązywało 586,2 tys. umów najmu lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu gmin. W ciągu roku liczba takich umów zmniejszyła się o 1,6 proc.

Dlatego zmiana zasad weryfikowania dochodów nie dotyczy niszowej części rynku. Jeżeli rozwiązanie obejmujące również stare umowy ostatecznie wejdzie w życie, potencjalnie może objąć dużą część obecnych najemców komunalnych.

Od kiedy nowe zasady mieszkań komunalnych mają obowiązywać?

To pytanie jest najważniejsze dla każdego, kto dziś mieszka w lokalu komunalnym. Na razie nie ma daty, od której opisane wyżej nowe zasady miałyby obowiązywać.

Zmiany dotyczące mieszkań komunalnych nadal znajdują się na etapie projektu. W oficjalnym wykazie prac Rady Ministrów dokument figuruje jako projekt ustawy, oznaczony numerem UD313.

fot. gov.pl

Na 3 października 2026 r. oficjalny wykaz prac legislacyjnych Kancelarii Prezesa Rady Ministrów nadal określa dokument jako projekt ustawy. W karcie wpisano planowane przyjęcie projektu przez Radę Ministrów w III kwartale 2026 r., ale sama karta nie podaje daty wejścia nowych przepisów w życie.

Oznacza to, że osoba mieszkająca dziś w lokalu komunalnym nie powinna traktować opisanych zmian jak obowiązującego prawa. Najpierw projekt musi przejść dalszy proces legislacyjny. Jego ostateczna treść może się jeszcze zmienić.

Czy teraz trzeba składać gminie nowe dokumenty?

Nie z powodu samego opisywanego projektu. Jeżeli lokator podlega obowiązkom wynikającym z już obowiązujących przepisów albo otrzyma od gminy wezwanie mające podstawę w obecnym prawie, jest to odrębna kwestia.

Natomiast samo pojawienie się nowych założeń w wykazie prac rządu nie tworzy jeszcze dla wszystkich lokatorów nowych obowiązków.

To szczególnie ważne, ponieważ nagłówki o „obowiązkowych kontrolach wszystkich mieszkań komunalnych” mogą sprawiać wrażenie, że urzędy mogą rozpocząć nową procedurę od jutra. Na obecnym etapie tak nie jest.

Co te zmiany oznaczałyby dla zwykłego lokatora?

Największa zmiana nie polega na tym, że państwo chce „zabrać mieszkania wszystkim lepiej zarabiającym”.

Projekt zmienia przede wszystkim sposób, w jaki gmina ma oceniać, kto i na jakich warunkach korzysta z mieszkania należącego do publicznego zasobu.

Jeżeli przepisy zostaną uchwalone w obecnie opisanym kształcie, wieloletnia umowa sprzed 2019 r. nie wystarczy już, aby pozostawać poza kontrolą dochodów. Wzrost zarobków może przełożyć się na czynsz. Posiadanie innego mieszkania lub domu będzie miało większe znaczenie. Po śmierci głównego najemcy rodzina nie przejmie umowy automatycznie, ale osoby stale z nim mieszkające zachowają możliwość uzyskania nowej umowy na zasadach określonych w ustawie.

I właśnie dlatego dla osoby mieszkającej w lokalu komunalnym najważniejsze są teraz dwa komunikaty: zmiana może być duża, ale jeszcze nie obowiązuje.