Najem krótkoterminowy. Czy wspólnota będzie mogła go zakazać?

fot. Munipro / AI

Najem krótkoterminowy może wkrótce przestać być wyłącznie sprawą właściciela mieszkania. Rządowa autopoprawka przewiduje, że wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły podejmować uchwały o zakazie takiej działalności w danym budynku. To jednak wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo. Na dziś właściciel mieszkania, wspólnota i zarządca powinni więc patrzeć na te propozycje jak na zapowiedź możliwej zmiany, a nie na regułę, która już obowiązuje.

Największa konsekwencja projektu jest prosta: jeśli przepisy wejdą w życie w proponowanym kształcie, mieszkańcy budynków wielorodzinnych zyskają realne narzędzie do ograniczania najmu na doby. To ważne zwłaszcza tam, gdzie problemem są hałas, częsta rotacja gości, obciążenie części wspólnych albo poczucie braku kontroli nad tym, kto wchodzi do budynku.

Co dokładnie proponuje rząd

Rada Ministrów 2 września 2026 r. przyjęła autopoprawkę do projektu zmian w ustawie o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw. Według komunikatu rządu ma ona zwiększyć wpływ mieszkańców, wspólnot, spółdzielni i gmin na najem krótkoterminowy. Najważniejsze propozycje są cztery. Chodzi o możliwość zakazu najmu krótkoterminowego uchwałą wspólnoty lub spółdzielni, możliwość wnioskowania o kontrolę, bardziej konkretne zasady wykreślania obiektu z ewidencji oraz możliwość tworzenia przez gminy stref ograniczeń albo zakazu.

Rząd zapowiedział też okres dostosowawczy. Po przyjęciu zakazu przedsiębiorca wynajmujący mieszkanie miałby mieć 6 miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.

Czy wspólnota będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego

Według autopoprawki wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły podjąć uchwałę o zakazie świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. To właśnie ten element jest dla mieszkańców i zarządców najważniejszy. We wspólnocie decyzja miałaby być podejmowana zgodnie z zasadami głosowania obowiązującymi we wspólnocie. Z kolei w spółdzielni projekt przewiduje wymóg większości ponad 50 proc. liczby uprawnionych do głosowania.

To oznacza, że sam zakaz nie miałby charakteru automatycznego. Najpierw potrzebna byłaby uchwała, a więc formalna decyzja danej wspólnoty albo spółdzielni. Granice tego rozwiązania też są ważne. Projekt mówi o narzędziu dla mieszkańców budynku, ale nie oznacza jeszcze, że każda wspólnota natychmiast zakaże najmu na doby.

Najem krótkoterminowy a kontrola w budynku

Projekt przewiduje również możliwość wnioskowania o kontrolę obiektu. Taki wniosek miałyby móc składać wspólnoty, spółdzielnie oraz osoby mieszkające w danej lub sąsiedniej nieruchomości. To ważne, bo problemem nie zawsze jest sam fakt najmu krótkoterminowego. Często chodzi o skutki uboczne, czyli hałas, zakłócanie ciszy nocnej albo powtarzające się naruszenia porządku.

Rząd wprost uzasadnia zmiany właśnie ochroną spokoju, bezpieczeństwa i porządku publicznego. W komunikacie po posiedzeniu Rady Ministrów wskazano, że nowe rozwiązania mają pomóc mieszkańcom lepiej reagować na takie sytuacje.

Gmina też może dostać nowe kompetencje

Projekt zakłada nie tylko wzmocnienie wspólnot i spółdzielni. Również gminy miałyby otrzymać możliwość tworzenia stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony albo zakazany. To rozwiązanie może mieć szczególne znaczenie w miejscowościach turystycznych i w centrach dużych miast. Właśnie tam najem na doby najczęściej wywołuje konflikt między interesem właściciela lokalu a codziennym komfortem mieszkańców budynku.

Rzecznik rządu Adam Szłapka ujął to tak: „Dajemy szansę wspólnotom mieszkaniowym, żeby na podstawie uchwały można było wyłączyć najem w określonej nieruchomości”. Cytat padł po posiedzeniu Rady Ministrów 2 września 2026 r. na konferencji podsumowującej decyzje rządu.

Co to oznacza dla właściciela mieszkania

Dla właściciela lokalu najważniejsze jest dziś jedno: projekt zwiększa ryzyko regulacyjne. Jeśli ktoś prowadzi biznes oparty na najmie krótkoterminowym w budynku wielorodzinnym, musi brać pod uwagę, że wspólnota lub spółdzielnia może w przyszłości dostać prawo do jego ograniczenia.

Projekt przewiduje przy tym okres przejściowy. Po przyjęciu zakazu właściciel lub przedsiębiorca miałby 6 miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku. To nie oznacza jeszcze utraty prawa własności. Oznacza jednak możliwe ograniczenie sposobu korzystania z lokalu, jeśli nowe przepisy przejdą cały proces legislacyjny i wejdą w życie.

Co projekt oznacza dla właścicieli, którzy nie prowadzą najmu

Dla pozostałych mieszkańców budynku projekt oznacza przede wszystkim większy wpływ na zasady współżycia w nieruchomości. Jeśli w budynku są skargi na hałas, zniszczenia części wspólnych albo poczucie braku bezpieczeństwa, wspólnota może dostać narzędzie wykraczające poza zwykłe upomnienia.

To może być istotna zmiana dla zarządców. Zamiast opierać się wyłącznie na regulaminie porządku domowego i interwencjach po fakcie, wspólnota mogłaby podjąć decyzję systemową. Nie znaczy to jednak, że każdy konflikt w budynku automatycznie skończy się zakazem. Nadal potrzebna byłaby uchwała i większość wymagana przez przepisy właściwe dla danego rodzaju podmiotu.

Najem krótkoterminowy i wykreślenie z ewidencji

Projekt doprecyzowuje również jedną z bardziej praktycznych sankcji. Jeśli w ciągu 6 miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą 3 naruszenia dotyczące bezpieczeństwa albo porządku publicznego, samorząd miałby obowiązek wykreślenia takiego obiektu z ewidencji miejsc, w których świadczone są usługi hotelarskie.

To ważna zmiana, ponieważ rząd zapowiada odejście od bardziej ogólnego kryterium „powtarzających się uchybień”. W jego miejsce miałby pojawić się konkretny próg naruszeń. Dla właściciela to sygnał, że projekt nie kończy się na uchwałach wspólnot. Obejmuje także bardziej precyzyjny mechanizm sankcyjny związany z ewidencją.

Czego projekt jeszcze nie rozstrzyga

Na tym etapie nie warto udawać, że wszystko jest już jasne. Najważniejsze pytania dotyczą praktyki stosowania tych przepisów, a nie tylko ich ogólnego kierunku. Nie wiadomo jeszcze, jak ostatecznie będzie wyglądał przepis po pracach parlamentarnych. Nie wiadomo też, czy wszystkie zapowiedziane narzędzia zostaną utrzymane bez zmian.

Wątpliwości mogą dotyczyć również relacji między prawem wspólnoty do zakazu a prawem właściciela do korzystania z mieszkania. To właśnie dlatego trzeba stale podkreślać, że na dziś mówimy o projekcie procedowanym, a nie o obowiązującej normie.

Co warto zrobić już teraz

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania wynajmowanego na doby, śledź dalsze prace nad projektem. Dobrze też sprawdzić, czy w twojej wspólnocie temat już się pojawia. Jeśli jesteś zarządcą albo członkiem zarządu wspólnoty, warto przygotować się organizacyjnie. Przydatne będzie zebranie informacji o skargach, skali najmu i ewentualnych problemach z częściami wspólnymi.

Jeśli mieszkasz w budynku i nie prowadzisz najmu, najważniejsze jest rozróżnienie dwóch rzeczy. Jedno to projektowane nowe uprawnienia, a drugie to obecne możliwości reagowania na konkretne naruszenia porządku.

Najem krótkoterminowy może wejść w nowy etap

Proponowane przepisy idą wyraźnie w stronę większej kontroli lokalnej. Ciężar decyzji ma częściowo przejść z samego właściciela lokalu na wspólnotę, spółdzielnię i gminę.

Jeśli projekt wejdzie w życie, najem krótkoterminowy w bloku przestanie być wyłącznie prywatnym modelem biznesowym. Stanie się działalnością znacznie mocniej zależną od zgody otoczenia i reguł przyjętych w danym budynku.

Źródła:

• Komunikat po posiedzeniu Rady Ministrów
• Autopoprawka do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (druk nr 2865)
• Większy wpływ mieszkańców na najem krótkoterminowy i uruchomienie programu poszukiwań surowców krytycznych – kolejne decyzje rządu

Zobacz również: Hałas w bloku – kiedy prawo jest po twojej stronie? Art. 144 KC w praktyce