Budownictwo mieszkaniowe przyspiesza. Społeczne budownictwo czynszowe mocno rośnie, komunalne z mieszanymi wynikami

fot. Munipro.pl / ChatGPT

W pierwszych siedmiu miesiącach 2026 r. w Polsce oddano do użytkowania ponad 114 tys. mieszkań. Wzrosła również liczba rozpoczętych budów oraz mieszkań objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami z projektem budowlanym. Obraz całego rynku nie przekłada się jednak jednakowo na poszczególne formy budownictwa. Szczególnie wyraźny wzrost widać w społecznym budownictwie czynszowym, podczas gdy dane dotyczące budownictwa komunalnego pokazują kilka różnych kierunków.

Według opublikowanych 20 sierpnia 2026 r. wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego od stycznia do lipca oddano do użytkowania 114 106 mieszkań, czyli o 3,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Rozpoczęto budowę 134 755 mieszkań — o 3,3 proc. więcej rok do roku. Jeszcze mocniejszy wzrost dotyczył pozwoleń na budowę i zgłoszeń z projektem budowlanym: obejmowały one 172 180 mieszkań, o 15,7 proc. więcej niż przed rokiem.

GUS – Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–lipiec 2026 r.

Budownictwo społeczne czynszowe i komunalne to nie to samo

Przy interpretacji danych trzeba rozróżnić dwie kategorie używane przez GUS. W statystyce publicznej budownictwo komunalne obejmuje przede wszystkim inwestycje o charakterze socjalnym lub interwencyjnym oraz służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw o niskich dochodach, realizowane w całości ze środków gminy. Społeczne budownictwo czynszowe GUS definiuje natomiast jako budownictwo realizowane przez towarzystwa budownictwa społecznego lub społeczne inicjatywy mieszkaniowe działające non profit, z wykorzystaniem kredytu Banku Gospodarstwa Krajowego.

To rozróżnienie ma znaczenie również przy ocenie sytuacji samorządów. Nie każda inwestycja związana z gminą trafia bowiem w statystyce do kategorii „komunalne”. GUS wskazuje m.in., że w kategorii mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem mogą występować inwestycje realizowane przez różne podmioty, w tym także gminy. Z tego względu najnowszych danych nie można sprowadzić do prostego porównania „gminy kontra deweloperzy”.

W siedem miesięcy oddano ponad 114 tys. mieszkań

Największą część nowych mieszkań nadal dostarczają dwie dominujące formy budownictwa. Od stycznia do lipca w kategorii mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem oddano 69 487 lokali, o 0,8 proc. więcej niż przed rokiem. Inwestorzy indywidualni przekazali do użytkowania 40 169 mieszkań, co oznacza wzrost o 4,6 proc. Łącznie te dwie formy odpowiadały za 96,1 proc. wszystkich nowych mieszkań.

Znacznie mniejszy udział w całym rynku mają pozostałe formy budownictwa, ale to właśnie w tej części statystyki pojawiają się największe zmiany procentowe. W społecznym budownictwie czynszowym oddano do użytkowania 3349 mieszkań. Wynik był o 76,4 proc. wyższy niż w okresie styczeń–lipiec 2025 r. Dla porównania liczba mieszkań komunalnych oddanych do użytkowania wyniosła 538 i była o 33,4 proc. niższa niż przed rokiem.

Różnica między tymi segmentami jest widoczna nie tylko na etapie oddawania mieszkań. GUS publikuje również dane o inwestycjach rozpoczynanych oraz o mieszkaniach objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami. Zestawienie tych trzech etapów pozwala zobaczyć, że w społecznym budownictwie czynszowym wzrost jest szeroki, natomiast w komunalnym sytuacja pozostaje niejednoznaczna.

Społeczne budownictwo czynszowe rośnie na wszystkich trzech etapach

Od stycznia do lipca 2026 r. rozpoczęto budowę 2131 mieszkań społecznych czynszowych. To o 85 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Wzrost liczby rozpoczętych inwestycji był więc znacznie szybszy niż w całym budownictwie mieszkaniowym, gdzie wyniósł 3,3 proc.

Dodatnią dynamikę widać także na etapie poprzedzającym realizację inwestycji. Pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem budowlanym obejmowały 3295 mieszkań społecznych czynszowych, o 13,3 proc. więcej niż w pierwszych siedmiu miesiącach 2025 r. Tutaj dynamika była jednak nieco niższa niż dla całego rynku, gdzie liczba mieszkań objętych pozwoleniami i zgłoszeniami zwiększyła się o 15,7 proc.

Największą różnicę wobec całego rynku widać zatem w mieszkaniach oddawanych oraz inwestycjach rozpoczynanych. Nie oznacza to jeszcze, że społeczne budownictwo czynszowe osiągnęło dużą skalę w porównaniu z rynkiem komercyjnym. Od stycznia do lipca oddano 3349 mieszkań społecznych czynszowych wobec 69 487 przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Dane wskazują jednak na wyraźne przyspieszenie tego segmentu w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r.

Opracowanie własne na podstawie danych GUS. Dane za styczeń–lipiec 2026 r.; zmiany w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r.

Dane KZN pokazują rosnącą liczbę mieszkań oddawanych przez SIM-y

Dane GUS można uzupełnić informacjami Krajowego Zasobu Nieruchomości dotyczącymi Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. KZN podał 21 lipca, że SIM-y z jego udziałem oddały od początku 2026 r. 1155 mieszkań. Według instytucji był to wynik ponad czterokrotnie wyższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. KZN informował również o przekroczeniu łącznie poziomu 2500 oddanych lokali.

KZN wskazał ponadto 45,6-procentowy udział w rynku, opisując go jako sytuację, w której niemal co drugie mieszkanie budowane w Polsce w formule społecznego budownictwa czynszowego powstaje przy udziale KZN. Jest to informacja podawana przez sam Krajowy Zasób Nieruchomości i tak należy ją traktować, a nie jako odrębny siedmiomiesięczny wskaźnik GUS.

KZN – Statystyczne podsumowanie I półrocza 2026

Zakres czasowy obu źródeł jest różny. Najnowsza publikacja GUS obejmuje okres od stycznia do lipca, natomiast podsumowanie KZN dotyczy pierwszego półrocza 2026 r. Z tego powodu liczb KZN nie należy dodawać do siedmiomiesięcznych danych GUS. Materiał KZN pełni tu rolę uzupełniającą i pokazuje aktywność SIM-ów w okresie, w którym również statystyki społecznego budownictwa czynszowego wyraźnie się poprawiały.

Budownictwo komunalne wysyła mieszane sygnały

W budownictwie komunalnym nie można mówić o równie jednoznacznym kierunku zmian. W pierwszych siedmiu miesiącach 2026 r. oddano do użytkowania 538 mieszkań komunalnych, czyli o 33,4 proc. mniej niż rok wcześniej. Jeszcze większy spadek dotyczył mieszkań objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami — było ich 1017, o 38,8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 r.

Jednocześnie mocno wzrosła liczba rozpoczynanych inwestycji. Od stycznia do lipca rozpoczęto budowę 1053 mieszkań komunalnych, o 70,7 proc. więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Jest to jeden z największych wzrostów procentowych widocznych w tabelach GUS dotyczących rozpoczętych budów, ale sam w sobie nie przesądza jeszcze o trwałej zmianie sytuacji.

Rozpoczęcie budowy, uzyskanie pozwolenia i oddanie lokalu do użytkowania opisują różne etapy procesu inwestycyjnego. Dlatego wzrost liczby rozpoczętych mieszkań komunalnych może być ważnym sygnałem na kolejne miesiące, ale na podstawie danych za styczeń–lipiec nie można jeszcze stwierdzić, że cały segment wszedł w trwałą fazę wzrostu. Tym bardziej że liczba mieszkań objętych pozwoleniami i zgłoszeniami była równocześnie znacznie niższa niż rok wcześniej.

Pozwoleń jest o 15,7 proc. więcej, ale w komunalnym nastąpił spadek

Najmocniejszy wzrost w ogólnych danych GUS dotyczy mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. W ciągu siedmiu miesięcy było ich 172 180, czyli o 15,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Nie oznacza to jednak, że taki wzrost wystąpił we wszystkich formach budownictwa.

Największą część tej liczby stanowiły mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Pozwolenia i zgłoszenia obejmowały 113 736 takich lokali, o 20,8 proc. więcej niż rok wcześniej. W przypadku inwestorów indywidualnych było to 53 947 mieszkań i wzrost o 8,3 proc. Łącznie te dwie kategorie odpowiadały za 97,4 proc. mieszkań objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami.

Na tym tle społeczne budownictwo czynszowe również zanotowało wzrost, choć mniejszy niż cały rynek — o 13,3 proc. W budownictwie komunalnym kierunek był natomiast przeciwny: liczba mieszkań objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami spadła o 38,8 proc. Ogólnego wzrostu o 15,7 proc. nie można więc automatycznie przenosić na sytuację mieszkalnictwa komunalnego.

Po siedmiu miesiącach dwa segmenty są w różnych miejscach

Najnowsze dane dają mocniejsze podstawy do mówienia o przyspieszeniu społecznego budownictwa czynszowego niż budownictwa komunalnego. W pierwszym segmencie wszystkie trzy obserwowane wskaźniki są wyższe niż rok wcześniej: liczba mieszkań oddanych wzrosła o 76,4 proc., rozpoczętych o 85 proc., a objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami o 13,3 proc.

W budownictwie komunalnym wzrost rozpoczętych budów o 70,7 proc. wyróżnia się na tle słabszych wyników na pozostałych etapach. Liczba mieszkań oddanych spadła o 33,4 proc., a objętych pozwoleniami lub zgłoszeniami o 38,8 proc. To właśnie ta rozbieżność jest najważniejszym powodem, dla którego po siedmiu miesiącach nie należy jeszcze mówić o jednoznacznym odbiciu całego budownictwa komunalnego.

Ogólne przyspieszenie budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest więc tylko pierwszą warstwą najnowszych statystyk. Po rozbiciu danych według form budownictwa widać, że społeczne budownictwo czynszowe znajduje się w wyraźnie lepszej fazie niż przed rokiem, natomiast w segmencie komunalnym wzrost nowych rozpoczęć dopiero będzie wymagał potwierdzenia w danych za kolejne miesiące.

Czytaj także: Minister zapowiada 30 tys. mieszkań w ramach SIM. Jaki jest w nich czynsz?

źródła:

• GUS – Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–lipiec 2026 r.
• GUS – definicje form budownictwa mieszkaniowego
• BDL GUS – metadane dotyczące form budownictwa
• KZN – Statystyczne podsumowanie I półrocza 2026