Obowiązki użytkowników ROD. Za naruszenie regulaminu można nawet stracić działkę

fot. Adobe Stock

Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) od lat cieszą się w Polsce ogromną popularnością. Własny kawałek zieleni w mieście to miejsce wypoczynku, uprawy warzyw i owoców oraz kontaktu z naturą. Warto jednak pamiętać, że korzystanie z działki wiąże się nie tylko z przywilejami, ale również z licznymi obowiązkami wynikającymi z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych oraz Regulaminu ROD.

Nieprzestrzeganie tych zasad może skutkować pisemnym upomnieniem, obowiązkiem usunięcia naruszeń, a w przypadku uporczywego lub rażącego łamania przepisów – nawet wypowiedzeniem umowy dzierżawy działkowej. Przejrzeliśmy regulaminy przygotowane przez Polski Związek Działkowców oraz regulaminy poszczególnych ogrodów i zebraliśmy kluczowe informacje w przejrzystej formie. Oto najważniejsze zapisy tych dokumentów:

1. Korzystanie z działki zgodnie z jej przeznaczeniem

Działka w ROD służy przede wszystkim zaspokajaniu potrzeb rodziny w zakresie wypoczynku, rekreacji oraz prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby.

Oznacza to m.in.: zakaz prowadzenia na działce działalności gospodarczej lub zarobkowej. Co bardzo ważne, zakaz dotyczy również wykorzystywania działki jako miejsca stałego zamieszkania – altana nie jest budynkiem mieszkalnym; Kolejny istotny punkt to także zakaz oddawania działki osobom trzecim do korzystania w sposób sprzeczny z ustawą i regulaminem, w szczególności w celach zarobkowych.

2. Utrzymanie porządku i estetyki

Każdy działkowiec ma obowiązek utrzymywać użytkowaną działkę w należytym stanie oraz dbać o jej estetykę. Regulamin ROD wymienia te podstawowe obowiązki:

• regularne koszenie trawy i pielęgnacja zieleni;
• usuwanie chwastów;
• utrzymywanie działki w czystości;
• właściwe gospodarowanie odpadami;
• zalecane kompostowanie odpadów organicznych poprzez prowadzenie kompostownika;
• zwalczanie chorób i szkodników roślin;
• niedopuszczanie do przerastania drzew, krzewów i innych roślin poza granice działki w sposób utrudniający korzystanie z sąsiednich działek lub alejek.

Co istotne, działkowiec powinien również korzystać z infrastruktury ogrodu zgodnie z jej przeznaczeniem oraz nie powodować uszkodzeń wspólnego mienia. Należą do niego alejki, sieć wodociągowa, energetyczna czy ogrodzenia. Polski Związek Działkowców Oddział w Lublinie informuje na swojej stronie internetowej, że od 1 stycznia 2019 roku wszedł w życie znowelizowany regulamin ROD. Wśród zmian znalazł się m.in.

§ 9 ust. 2 pkt 4 – nowa regulacja stanowiąca o tym, że działkowiec powinien przywrócić stan sprzed naruszenia, jeśli przyczynił się do jego powstania.

3. Budowa altany i innych obiektów

Budowa altany oraz innych obiektów na działce podlega przepisom Prawa budowlanego oraz Regulaminu ROD. Polski Maksymalne dopuszczalne parametry altany wynoszą:

Polski Związek Działkowców podkreśla, że nie wszystkie przepisy dotyczące zabudowy letniskowej niewymagającej pozwolenia obowiązują również w przypadku Rodzinnych Ogrodów Działkowych:

Przypomnijmy, że obowiązujące od stycznia br. przepisy umożliwiające  budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez uzyskania pozwolenia, niczego nie zmieniają w przypadku ROD, gdyż dotyczą wyłącznie domów mieszkalnych, a zamieszkiwanie na działce w ROD jest niezgodne z prawem.

Ponadto przed rozpoczęciem budowy lub rozbudowy altany działkowiec powinien zgłosić zamiar wykonania prac zarządowi ROD, dołączając wymagane dokumenty, w tym szkic lub rysunek sytuacyjny. Samowola budowlana może skutkować obowiązkiem rozbiórki obiektu oraz konsekwencjami przewidzianymi w ustawie i regulaminie.

4. Ogrodzenia, drzewa i żywopłoty

Regulamin bardzo dokładnie określa zasady zagospodarowania działki. Ogrodzenie pomiędzy działkami powinno mieć charakter ażurowy i nie może przekraczać 1 metra wysokości. Zabronione jest stosowanie drutu kolczastego oraz ostrych zakończeń.

Żywopłoty również nie mogą przekraczać wysokości 1 metra. W przypadku żywopłotu sadzonego bezpośrednio przy granicy działek wymagana jest pisemna zgoda sąsiada.

Drzewa i krzewy powinny być sadzone w odległościach określonych w regulaminie. Niedopuszczalne jest sadzenie gatunków silnie rosnących zbyt blisko granic działki, jeżeli mogłoby to utrudniać korzystanie z działek sąsiednich.

5. Obowiązki finansowe

Każdy użytkownik działki uczestniczy w kosztach funkcjonowania całego ogrodu.

Do jego obowiązków należy terminowe uiszczanie opłat ogrodowych uchwalanych przez walne zebranie, obejmujących m.in.:

• utrzymanie infrastruktury ogrodu;
• wywóz odpadów;
• utrzymanie terenów wspólnych;
• opłaty za energię elektryczną i wodę zgodnie z obowiązującymi zasadami;
• składki członkowskie – w przypadku członków Polskiego Związku Działkowców.

Działkowiec powinien również umożliwiać odczyt liczników energii elektrycznej i wody, jeżeli są zainstalowane na działce.

Długotrwałe zaleganie z opłatami może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.

6. Zasady współżycia sąsiedzkiego

Rodzinne ogrody działkowe tworzą wspólnotę użytkowników, dlatego każdy działkowiec ma obowiązek szanować prawa pozostałych osób.

Regulamin zobowiązuje do: niezakłócania spokoju innych użytkowników i niewykonywania prac powodujących nadmierny hałas lub uciążliwości. Oczywiście w regulaminie znalazł się tez punkt dotyczący przestrzegania zasad porządku obowiązujących na terenie danego ogrodu.

Co ważne, w wielu ogrodach obowiązują dodatkowe regulaminy wewnętrzne określające godziny ciszy nocnej lub ograniczające wykonywanie głośnych prac mechanicznych w niedziele i święta.

Na koniec tej części istotna informacja: grillowanie nie jest zakazane, jednak nie może powodować nadmiernego zadymienia ani uciążliwości dla sąsiadów. Ponadto powinno odbywać się zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi.

8. Zwierzęta na działce

Na teren ogrodu można wprowadzać zwierzęta domowe, jednak właściciel odpowiada za ich zachowanie.

Psy nie mogą swobodnie poruszać się po alejkach i terenach wspólnych, a właściciel ma obowiązek zapewnić bezpieczeństwo innym użytkownikom oraz sprzątać po swoim zwierzęciu.

Regulamin przewiduje również ograniczenia dotyczące utrzymywania zwierząt gospodarskich. Utrzymywanie pszczół jest dopuszczalne wyłącznie na zasadach określonych w Regulaminie ROD.

9. Zakaz spalania odpadów i pozostałe obowiązki działkowca

Na terenie ROD obowiązuje zakaz spalania śmieci, liści, gałęzi oraz innych pozostałości roślinnych.

Odpady organiczne powinny być kompostowane lub przekazywane zgodnie z obowiązującym systemem gospodarowania odpadami.

Regulamin nakłada również obowiązek:

• oznaczenia numerem swojej działki;
• utrzymywania urządzeń wodnych i elektrycznych znajdujących się na działce w należytym stanie;
• nieodprowadzania ścieków do gruntu ani rowów;
• niepobierania energii elektrycznej z pominięciem licznika, co regulamin kwalifikuje jako kradzież energii;
• przestrzegania wszystkich uchwał obowiązujących w danym ogrodzie.

Nie możesz samowolnie zmienić granic działki

Granice działki wyznaczone przez plan zagospodarowania ogrodu są nienaruszalne. Działkowiec nie może samodzielnie przesuwać ogrodzenia, zajmować fragmentów alejek ani przyłączać do swojej działki części wspólnych ogrodu czy sąsiedniej działki. Zabronione jest również wykonywanie nasadzeń lub stawianie elementów małej architektury w sposób utrudniający korzystanie z terenów wspólnych. W praktyce nawet pozornie niewielkie przesunięcie płotu o kilkadziesiąt centymetrów może zostać uznane za naruszenie regulaminu i skutkować obowiązkiem przywrócenia poprzedniego stanu na koszt działkowca.

Zarząd może skontrolować Twoją działkę

Choć działka pozostaje do wyłącznego użytku działkowca, nie oznacza to całkowitej swobody i braku kontroli. Regulamin ROD przewiduje możliwość przeprowadzania przez zarząd okresowych przeglądów (lustracji) działek. Ich celem jest sprawdzenie, czy nieruchomość jest użytkowana zgodnie z ustawą i regulaminem. W trakcie lustracji następuje także ocena stanu zagospodarowania, przestrzegania zasad bezpieczeństwa oraz zgodności zabudowy z obowiązującymi przepisami.

Naruszenie regulaminu może oznaczać utratę prawa do działki

Podczas takich wizytacji mogą zostać ujawnione m.in. samowole budowlane, zaniedbania porządkowe czy wykorzystywanie działki niezgodnie z jej przeznaczeniem. Inne naruszenia przewidziane przez regulamin obejmują:

• prowadzenie działalności gospodarczej;
• stałe zamieszkiwanie na działce;
• niszczenie infrastruktury ogrodu;
• nielegalny pobór energii elektrycznej;
• uporczywe zakłócanie spokoju innych użytkowników;
• długotrwałe zaleganie z opłatami ogrodowymi.

W takich przypadkach zarząd ROD może wszcząć przewidzianą ustawą procedurę. Zwykle rozpoczyna się ona od pisemnego upomnienia i wezwania do usunięcia naruszeń. Jeżeli działkowiec nadal nie przestrzega przepisów lub dopuści się rażącego naruszenia regulaminu, zarząd może nawet wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej. Trzeba jednak w tym miejscu podkreślić, że działkowcowi przysługują jednak środki odwoławcze przewidziane w ustawie.

Samochód na terenie ROD? Nie zawsze i nie wszędzie

Wielu nowych działkowców zakłada, że po zakupie prawa do działki mogą swobodnie wjeżdżać samochodem na teren ogrodu. Tymczasem w większości ROD obowiązują dodatkowe regulaminy porządkowe ograniczające ruch pojazdów. Wjazd samochodem bywa dozwolony jedynie w określonych godzinach, wyłącznie na czas rozładunku lub za zgodą zarządu. Zabronione jest także parkowanie na alejkach, blokowanie przejazdu oraz utrudnianie dostępu służbom ratunkowym. Tam, gdzie ruch pojazdów jest dopuszczony, obowiązują bardzo niskie limity prędkości, mające zapewnić bezpieczeństwo pieszym, dzieciom i rowerzystom korzystającym z ogrodu.

To nie wszystko. Przykłady dodatkowych zapisów z regulaminów konkretnych ROD

Oprócz ogólnopolskiego Regulaminu ROD wiele ogrodów uchwala własne regulaminy porządkowe, dostosowane do lokalnych warunków. Przykładowo w ROD „Słomin” obowiązują szczegółowe zasady dotyczące ruchu pojazdów, parkowania oraz korzystania z bram wjazdowych. Z kolei ROD „Generalska” w Białymstoku wprowadził m.in. ograniczenia prędkości dla pojazdów poruszających się po alejkach oraz szczegółowe zasady wjazdu samochodów na teren ogrodu. Natomiast w ROD „Sahara” w Poznaniu regulamin przypomina, że przepisy obowiązują nie tylko działkowców, ale również członków ich rodzin, gości oraz osoby wykonujące prace na działce. Dlatego przed rozpoczęciem korzystania z działki warto zapoznać się przede wszystkim z regulaminem obowiązującym w konkretnym ogrodzie, a nie tylko z ustawą i Regulaminem stworzonymi przez Polski Związek Działkowców. Często zawiera on dodatkowe ograniczenia, których nie znajdziemy w przepisach ogólnokrajowych.

Podsumowanie: prywatność na terenie ROD ma wyraźne granice

Niewątpliwie na działce ROD nie obowiązuje zasada „wolnoć Tomku w swoim domku”. Korzystanie ze swojej parceli nie może naruszać praw innych użytkowników ogrodu. Co więcej, działkowiec odpowiada nie tylko za własne zachowanie, lecz także za zachowanie swoich gości oraz zwierząt.

Regulamin opiera się na zasadzie wzajemnego poszanowania, bezpieczeństwa i dbałości o wspólne dobro. W praktyce oznacza to, że korzystanie z własnej działki kończy się tam, gdzie zaczyna się naruszanie praw sąsiadów. Zapraszamy do przeczytania naszej rozmowy z ekspertem portalu domiporta.pl o trendach widocznych na rynku działek ROD.

Żródło: Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z późn. zm.), Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego uchwalony przez Krajową Radę Polskiego Związku Działkowców, Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane