Świadectwo energetyczne 2026 – kiedy grozi kara grzywny i z czego dokładnie wynika

fot. munipro.pl

Świadectwo energetyczne w 2026 roku stanowi obowiązek ustawowy, ponieważ ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wprost określa sytuacje, w których dokument musi zostać sporządzony i przekazany. Jednocześnie sankcja za niewykonanie tego obowiązku wynika z przepisów karnych tej samej ustawy. Dlatego właściciel, zarządca oraz JST jako podmiot wynajmujący lub sprzedający nieruchomości powinni znać dokładny ciąg normatywny prowadzący do odpowiedzialności.

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży i najmie budynku lub lokalu (art. 3 ust. 1 ustawy). Właściciel musi przekazać dokument nabywcy przy akcie notarialnym albo najemcy przy zawarciu umowy (art. 11 ust. 1). Jeżeli nie wykona tego obowiązku, podlega karze grzywny na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy. Ponieważ ustawa nie określa wysokości grzywny, stosuje się Kodeks wykroczeń, co oznacza możliwość nałożenia kary do 5 000 zł.

Kara do 5 000 zł – kiedy brak świadectwa energetycznego jest wykroczeniem

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży i najmie, natomiast kara wynika z niewykonania obowiązku przekazania dokumentu. Sankcja ma charakter wykroczeniowy i może wynosić do 5 000 zł. Podstawę stanowi art. 41 ustawy w związku z Kodeksem wykroczeń.

Sprzedaż mieszkania bez świadectwa – kto ma obowiązek je zapewnić

Obowiązek sporządzenia świadectwa wynika wprost z art. 3 ust. 1 ustawy. Przepis stanowi:

Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) wynajmowanego.

Oznacza to, że obowiązek dotyczy zarówno klasycznej sprzedaży nieruchomości, jak i sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu oraz najmu.

Najem lokalu w 2026 roku – świadectwo energetyczne musi trafić do najemcy

Samo sporządzenie świadectwa nie wystarcza. Ustawa nakłada obowiązek jego przekazania.

Art. 11 ust. 1 stanowi:

Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:

1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.

Co więcej, ustawodawca wykluczył możliwość rezygnacji z dokumentu:

Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku. (Art. 11 ust. 4 ustawy)

Dlatego zapis w umowie, że kupujący „rezygnuje” ze świadectwa, nie wyłącza odpowiedzialności.

Kara za brak świadectwa energetycznego

Odpowiedzialność za brak przekazania świadectwa energetycznego została uregulowana w Rozdziale 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Z art. 41 ust. 1 pkt 3 wynika, że grzywnie podlega ten, kto nie wykonuje obowiązku określonego w art. 11 ust. 1, czyli nie przekazuje świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy albo najemcy.

Oznacza to, że sankcja nie dotyczy samego braku sporządzenia dokumentu w oderwaniu od czynności prawnej, lecz niewykonania obowiązku jego przekazania w momencie sprzedaży lub najmu.

Jednocześnie art. 42 ustawy wskazuje, że orzekanie w tych sprawach odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. W konsekwencji zastosowanie mają również przepisy Kodeksu wykroczeń dotyczące wysokości grzywny.

Ponieważ ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie określa odrębnej maksymalnej wysokości sankcji, stosuje się ogólne zasady z Kodeksu wykroczeń, zgodnie z którymi grzywna może wynieść do 5 000 zł. Dlatego realne ryzyko finansowe przy sprzedaży lub najmie bez przekazania świadectwa energetycznego sięga właśnie tej kwoty.

Świadectwo energetyczne 2026 – realne ryzyko finansowe przy sprzedaży i najmie

Świadectwo energetyczne 2026 nie jest dokumentem technicznym do szuflady, ponieważ jego brak w momencie sprzedaży lub najmu uruchamia odpowiedzialność wykroczeniową. Jednocześnie wielu właścicieli koncentruje się wyłącznie na sporządzeniu dokumentu, natomiast pomija moment jego przekazania. To właśnie w tej fazie powstaje ryzyko sankcji, dlatego znaczenie ma nie tylko fakt posiadania świadectwa, lecz także sposób i czas jego przekazania.

W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania sprzedający lokal, a także gmina zbywająca mienie komunalne, mogą ponieść konsekwencje finansowe. Ponieważ ustawa wiąże odpowiedzialność z niewykonaniem obowiązku przekazania dokumentu, ryzyko powstaje dokładnie przy podpisywaniu aktu notarialnego albo zawieraniu umowy najmu. W rezultacie świadectwo energetyczne 2026 staje się elementem bezpieczeństwa transakcji, a nie wyłącznie wymogiem formalnym.

Co więcej, maksymalna grzywna może wynieść do 5 000 zł, dlatego ekonomicznie brak dokumentu jest nieuzasadniony. Z tego względu zarówno właściciel prywatny, jak i JST powinni wdrożyć procedurę kontrolną przed zawarciem umowy, ponieważ nawet jednorazowe uchybienie może skutkować postępowaniem wykroczeniowym.

Ile realnie wynosi ryzyko finansowe w 2026 roku

Ustawa przewiduje odpowiedzialność wykroczeniową za brak przekazania dokumentu, a jednocześnie nie określa odrębnego limitu sankcji, dlatego ryzyko finansowe w 2026 roku należy oceniać w oparciu o przepisy Kodeksu wykroczeń, co w praktyce oznacza możliwość nałożenia kary sięgającej kilku tysięcy złotych.

Koszt sporządzenia świadectwa jest wielokrotnie niższy niż potencjalna grzywna, dlatego ekonomicznie brak dokumentu jest nieuzasadniony.

Co musi zrobić gmina przy sprzedaży lokalu komunalnego?

JST jako właściciel lokali komunalnych działa w tym samym reżimie prawnym. Oznacza to, że:

• przed sprzedażą lokalu gmina musi zapewnić sporządzenie świadectwa,
• dokument musi zostać przekazany przy akcie notarialnym,
• brak przekazania może skutkować odpowiedzialnością osoby działającej w imieniu JST.

Ponieważ nabywca nie może zrzec się prawa do dokumentu, obowiązek ma charakter bezwzględny.

Świadectwo energetyczne 2026 oznacza obowiązek przekazania pod rygorem grzywny do 5 000 zł

Świadectwo energetyczne 2026 musi zostać sporządzone przy sprzedaży i najmie nieruchomości, a następnie przekazane nabywcy lub najemcy zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków. Brak wykonania tego obowiązku skutkuje odpowiedzialnością wykroczeniową, dlatego właściciel lub JST może zostać ukarany grzywną do 5 000 zł.

Jednocześnie sankcja wynika z niewykonania obowiązku przekazania dokumentu, a nie z samego faktu jego niesporządzenia w oderwaniu od transakcji. Z tego względu świadectwo energetyczne 2026 należy traktować jako element bezpieczeństwa prawnego sprzedaży i najmu, a nie jako formalność administracyjną.

Po co w ogóle jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej istnieje po to, aby pokazać, ile energii potrzebuje budynek lub lokal do użytkowania, a więc jak „energochłonna” jest nieruchomość. Dzięki temu kupujący albo najemca może porównać różne mieszkania pod kątem przyszłych kosztów ogrzewania, wentylacji, chłodzenia czy przygotowania ciepłej wody.

Innymi słowy:
świadectwo nie dotyczy estetyki ani stanu prawnego, lecz efektywności energetycznej budynku.