Miasta sprzedały działki za 1,3 mld zł. NIK piętnuje błędy: stare wyceny to „norma”

fot. Canva + NIK

1,3 miliarda złotych – tyle warte były grunty zbyte lub udostępnione przez zaledwie 14 miast w ciągu niespełna trzech lat. W samorządowych budżetach obrót mieniem komunalnym to nie tylko statystyka, ale strategiczny kapitał. Dzięki niemu gminy mogą zachować chociażby płynność finansową. Jednak najnowszy raport NIK pokazuje, że gospodarka nieruchomościami w gminie to nie tylko wielkie transakcje, ale też szereg systemowych uchybień. Choć ogólna ocena działań włodarzy nie jest miażdżąca, kontrolerzy wyliczają błędy, które uderzają w transparentność i publiczną kasę.

Najczęstsze grzechy samorządów: Co wykazała kontrola NIK?

Lata 2019–2025 obnażyły słabość mechanizmów nadzorczych. Kontrola NIK objęła 14 urzędów miast, a wśród nich znalazły się:

• Bydgoszcz,
• Częstochowa,
• Giżycko,
• Katowice,
• Kraków,
• Lublin,
• Łódź,
• Olsztyn,
• Piotrków Trybunalski,
• Toruń,
• Wałbrzych,
• Wrocław,
• Zakopane,
• Zamość.

Natomiast kontrolerzy NIK wykazali, że w wielu urzędach brakuje szczelnych procedur. Ze względu na skalę tysięcy transakcji rodzi to ryzyko wymiernych strat. Wnikliwa analiza procesów w urzędach miast (m.in. w województwach mazowieckim, wielkopolskim czy małopolskim) pokazuje, że gospodarka nieruchomościami w gminie często balansuje na granicy przepisów. Najpoważniejsze zastrzeżenia dotyczą „ułatwiania” sobie pracy przez organy stanowiące.

Dodatkowo w wielu miastach rady podejmowały uchwały dające prezydentom i burmistrzom tzw. „blankietowe” zgody na omijanie przetargów. To niebezpieczny precedens, który sprowadza rolę radnych do fasady, a o dysponowaniu majątkiem wartym miliony decyduje jednoosobowo włodarz. Natomiast skutki takich działań są łatwo policzalne. Jak punktuje NIK w oficjalnym komunikacie:

„Skutki finansowe stwierdzonych nieprawidłowości wyniosły łącznie 2,3 mln zł i wynikały z uszczuplenia środków lub aktywów w trzech urzędach miast”.

Gospodarka nieruchomościami w gminie do sprawdzenia przez CBA

Do listy głównych grzechów należy dopisać również opieszałość. Procesy przygotowania działek do obrotu ciągnęły się miesiącami, co skutkowało publikowaniem nieaktualnych wykazów nieruchomości. W efekcie potencjalni inwestorzy i mieszkańcy poruszali się w informacyjnym chaosie.

W wyniku stwierdzonych nieprawidłowości NIK skierowała powiadomienia do UOKiK i CBA. Dotyczy to dokonywania zamian 17 nieruchomości z potencjalną stratą dla miasta. Dodatkowo NIK zaleca zbadanie czy zgłoszenie się tylko jednego oferenta w czterech postępowaniach przetargowych nie ma związku z zawarciem antykonkurencyjnych porozumień lub nadużycia pozycji dominującej.

Wycena nieruchomości pod lupą – dlaczego operaty są nieaktualne?

Fundamentem każdej transakcji, jaką jest sprzedaż działek przez gminę, musi być rzetelna wycena nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzyjnie określa termin ważności operatu szacunkowego na 12 miesięcy. Jednak wyniki kontroli NIK są w tym aspekcie bezlitosne:

„W niemal połowie (43 proc.) urzędów miast stwierdzono nieprawidłowości polegające na niezapewnieniu wyceny nieruchomości przez organ wykonawczy miasta i przyjmowaniu wycen sporządzonych przez podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości; dokonaniu niezgodnego z ustawą potwierdzenia aktualności operatów szacunkowych; niedokładnym zweryfikowaniu operatu oraz nieuwzględnieniu aktualnych danych rynkowych przyjętych do wyceny.” — grzmi raport Najwyższej Izby Kontroli.

W dobie dynamicznych skoków cen na rynku gruntów, opieranie się na wycenie sprzed dwóch czy trzech lat jest działaniem na szkodę gminy. Taka gospodarka nieruchomościami w gminie to prosta droga do zbycia majątku poniżej jego realnej wartości. NIK zauważa również brak merytorycznej weryfikacji pracy rzeczoznawców – urzędnicy często bezkrytycznie przyjmowali dokumenty zawierające błędy logiczne i rachunkowe, co bezpośrednio uszczuplało środki, które mogłyby sfinansować lokalne drogi czy szkoły.

NIK: Gospodarka nieruchomościami w gminie nie jest transparentna

Zasada transparentności w samorządzie nie jest opcjonalna – tryb przetargowy powinien być fundamentem, a bezprzetargowy jedynie rzadkim wyjątkiem. Tymczasem raport NIK o zbywaniu i udostępnianiu nieruchomości gruntowych przez gminy miejskie ujawnia, że proporcje te bywają zaburzone. Kontrolerzy wskazują na rażący brak uzasadnień przy wyborze trybu bezprzetargowego, co rodzi pole do domysłów i podważa zaufanie do urzędu.

Problemy mają też wymiar proceduralny. W 25 przypadkach urzędy zaniedbały weryfikację stanu majątkowego małżonków przystępujących do transakcji. Brak ustalenia czy nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego, niesie za sobą ryzyko prawne, które może prowadzić do podważenia ważności aktów notarialnych. Równie nierzetelnie podchodzono do weryfikacji prawa pierwszeństwa w nabyciu, co uderzało w interesy uprawnionych podmiotów.

To także Cię zainteresuje: Koniec z prowizorką w bezpieczeństwie. 5 mld zł na budowę schronów w gminach.

Czy gospodarka nieruchomościami w gminie może być lepsza? Rekomendacje dla samorządowców

Wyniki kontroli powinny być sygnałem ostrzegawczym dla kadr zarządzających mieniem komunalnym. Aby gospodarka nieruchomościami w gminie była prowadzona w sposób profesjonalny i bezpieczny, NIK rekomenduje natychmiastowe wdrożenie działań naprawczych.

Najważniejsze kroki to:

• podejmowanie działań w celu zaliczania kosztów przygotowywania nieruchomości do zbycia, zarówno w ramach przetargu jak i w drodze bezprzetargowej, w poczet ich cen;
• określenie w projektach uchwał organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego przejrzystych warunków przyznawania bonifikat;
• przegląd obowiązujących uchwał rady miast w sprawie gospodarowania nieruchomościami i sprawdzenia, czy nie zawierają one postanowień naruszających podział kompetencji organów jednostek samorządu terytorialnego.

Najczęstsze nieprawidłowości samorządów w gospodarowaniu nieruchomościami

fot. Najwyższa Izba Kontroli

Źródło: Raport NIK o gospodarce nieruchomościami w gminach