Przewodnik po temacie świadectw energetycznych. Czy nadal będzie można je zdobyć online?

fot. ChatGPT

Rynek nieruchomości wchodzi w okres intensywnych zmian. Choć obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest nowością, to rok 2026 przynosi rewolucję w postaci wprowadzenia klas energetycznych. Sprawdziliśmy, jak obecne i nadchodzące przepisy wpłyną na właścicieli domów i mieszkań.

Jak pisaliśmy wczoraj, Unia Europejska chce, aby do 2050 roku branża budowlana osiągnęła neutralność klimatyczną. W tym celu zaostrzeniu ulegają przepisy dotyczące świadectw energetycznych. Przejawem tego będzie wprowadzenie w połowie 2026 roku klas energetycznych do branży nieruchomości. To rozwiązanie podobne do już stosowanego na sprzętach AGD systemu oznaczeń. Sprawdziliśmy, jakie jeszcze zmiany przyniesie modyfikacja przepisów.

1. Czy można samemu zrobić świadectwo energetyczne?

Obecnie (koniec 2025 roku): samodzielne przygotowanie dokumentu przez właściciela, który nie posiada specjalistycznych uprawnień, jest niemożliwe. Świadectwo musi zostać wystawione przez osobę wpisaną do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

W 2026 roku: powyższa zasada pozostanie bez zmian. Co więcej, weryfikacja uprawnień osób wystawiających dokumenty ma być jeszcze ściślejsza ze względu na wprowadzenie nowej metodologii obliczeń i klasyfikacji budynków.

2. Ile trwa wyrobienie świadectwa energetycznego?

Czas oczekiwania zależy od skomplikowania bryły budynku oraz dostępności dokumentacji technicznej.

• Dziś (2025): średni czas realizacji to od 1 do 3 dni roboczych w przypadku mieszkań (online) oraz 3–7 dni dla domów jednorodzinnych. Firmy oferujące usługi „ekspresowe” potrafią wystawić dokument w 24 godziny, jeśli właściciel dostarczy kompletne dane o materiałach budowlanych i instalacjach.

• W 2026 roku: czas ten może się nieznacznie wydłużyć. Wprowadzenie klas energetycznych (A–G) będzie wymagało od audytorów bardziej szczegółowej analizy, aby precyzyjnie przypisać budynek do odpowiedniej kategorii. Przewiduje się również wzrost zainteresowania usługą przed majowym terminem wdrożenia dyrektywy EPBD, co może tworzyć kolejki.

3. Świadectwo online czy wizyta audytora – co zmieni się w 2026 roku?

Obecnie (w 2025 roku) sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej w trybie zdalnym jest w pełni legalne i powszechnie praktykowane. Jeśli dysponujesz rzetelną dokumentacją techniczną lub zdjęciami instalacji, audytor może wystawić certyfikat na podstawie danych przesłanych przez formularz online.

Czy w 2026 roku nadal będzie to możliwe? Nowe przepisy, wdrażające dyrektywę EPBD, kładą znacznie większy nacisk na jakość i rzetelność danych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało walkę z tzw. „automatami do świadectw”, które generują dokumenty bez głębszej analizy. Choć sama forma zamówienia przez internet nadal będzie dostępna, w 2026 roku musimy spodziewać się następujących zmian:

• Weryfikacja zamiast „automatu”: audytorzy będą mieli surowszy obowiązek dokumentowania źródła danych. Jeśli dokumentacja budynku będzie niekompletna, audytor może odmówić wystawienia świadectwa online i poprosić o wizję lokalną lub przeprowadzenie wywiadu zdalnego za pomocą inspekcji wizualnej (np. wideorozmowy).

• Obowiązkowe zdjęcia: już teraz wzory świadectw wymagają dołączenia fotografii nieruchomości, ale od 2026 roku kontrola ich autentyczności ma być ściślejsza.

• Zdalnie, ale z większą odpowiedzialnością: prawo nie zakazuje sporządzania świadectw zdalnie (przepisy nie nakładają sztywnego obowiązku fizycznych oględzin dla każdego lokalu), jednak audytorzy – pod groźbą kar finansowych i dyscyplinarnych – będą częściej wymagać precyzyjnych dowodów na to, jakie materiały izolacyjne i źródła ciepła faktycznie znajdują się w budynku.

W skrócie: dla mieszkań w nowszych blokach (z pełną dokumentacją) tryb online pozostanie standardem. W przypadku starszych domów jednorodzinnych audytorzy mogą coraz częściej sugerować wizytę na miejscu, aby uniknąć błędnego przypisania budynku do niskiej klasy energetycznej (np. F lub G).

4. Kiedy dom (stary lub nowy) musi mieć świadectwo?

Obowiązek posiadania świadectwa nie zależy od wieku budynku, ale od zdarzenia prawnego, które go dotyczy.

Stary dom

• Kiedy musi mieć? Wyłącznie w przypadku sprzedaży lub wynajmu. Jeśli mieszkasz w starym domu i nie planujesz go zbywać ani wynajmować, nie potrzebujesz świadectwa.

• Wyjątek: Jeśli przeprowadziłeś głęboką termomodernizację (np. wymiana dachu, ocieplenie ścian, zmiana pieca na pompę ciepła), warto wyrobić nowe świadectwo, by formalnie potwierdzić wyższą wartość nieruchomości.

Nowy lub kilkuletni dom jednorodzinny

• Nowo budowany: świadectwo jest niezbędne do zakończenia budowy. Inwestor musi dołączyć kopię dokumentu do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

• Kilkuletni: jeśli dom został już oddany do użytku i w nim mieszkasz, dokument „leży w szufladzie”. Będziesz musiał go jednak wyciągnąć (lub wyrobić nowy, jeśli stracił ważność/zmieniłeś ogrzewanie) przy sprzedaży lub wynajmie.

5. Kiedy mieszkanie w bloku musi mieć świadectwo?

Tutaj zasady są bardzo klarowne i dotyczą zarówno „wielkiej płyty”, jak i nowoczesnych apartamentowców.