Nieruchomości komunalne w Polsce

fot. Adobe Stock: aryo

Nieruchomości komunalne to kluczowy zasób każdej gminy. Służą zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkańców i realizacji zadań publicznych. Mimo rosnącego zapotrzebowania, liczba lokali komunalnych w Polsce systematycznie maleje.

Nieruchomości komunalne są własnością gminy i służą realizacji jej zadań, w tym zapewnieniu lokali mieszkalnych osobom w trudnej sytuacji życiowej. Zasób ten obejmuje mieszkania, grunty oraz budynki użyteczności publicznej. Pomimo ich znaczenia, wiele gmin boryka się z ograniczoną dostępnością i niską jakością zasobu.

Rola nieruchomości komunalnych

Zasób nieruchomości komunalnych to fundament lokalnej polityki mieszkaniowej. Lokale komunalne przeznaczone są przede wszystkim dla osób o niskich dochodach oraz tych, których sytuacja życiowa uniemożliwia korzystanie z rynku mieszkaniowego na zasadach komercyjnych.

Nieruchomości komunalne w Polsce tworzą zaplecze realizacji zadań własnych gmin. Obecnie ich głównym celem jest zapewnienie lokali mieszkalnych osobom w trudnej sytuacji życiowej.

Do nieruchomości komunalnych zaliczają się:

• lokale mieszkalne stanowiące własność gminy,
• nieruchomości Skarbu Państwa zarządzane przez gminy,
• budynki i grunty wykorzystywane do celów publicznych.

Zgodnie z obowiązującym prawem, gmina ma obowiązek planować i realizować działania służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swojej wspólnoty samorządowej. Obowiązek ten wynika bezpośrednio z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 609), który wskazuje, że gospodarka mieszkaniowa i polityka lokalowa należą do zadań własnych gminy. Oznacza to, że każda jednostka samorządowa powinna zapewniać warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, w szczególności poprzez tworzenie i utrzymywanie zasobu komunalnego.

Dodatkowo, ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) w art. 4 precyzuje, że gmina ma obowiązek:

• posiadać i utrzymywać mieszkaniowy zasób gminy,
• tworzyć lokalne programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym,
• zapewniać lokale socjalne i tymczasowe pomieszczenia osobom w trudnej sytuacji życiowej,
• oraz prowadzić politykę czynszową umożliwiającą finansowanie remontów i modernizacji.

Nieruchomości komunalne a Konstytucja RP

Co więcej, art. 75 ust. 1 Konstytucji RP nakłada na władze publiczne, w tym jednostki samorządu terytorialnego, obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, przeciwdziałania bezdomności oraz wspierania rozwoju budownictwa socjalnego.

W rezultacie, odpowiednie zarządzanie zasobem komunalnym jest nie tylko obowiązkiem wynikającym z przepisów, lecz także jednym z najtrudniejszych zadań samorządów w Polsce. Wymaga ono jednoczesnego planowania inwestycji, bilansowania kosztów utrzymania budynków oraz dostosowywania działań do lokalnych potrzeb społecznych.

Nieruchomości komunalne maleją

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że na koniec 2023 r. liczba mieszkań komunalnych z umowami najmu wyniosła około 592 841, co oznacza spadek o 4,3% w stosunku do roku poprzedniego. Jeszcze w 2022 roku takich lokali było 619 699.

Tymczasem liczba gospodarstw domowych oczekujących na lokal komunalny w 2023 roku to 123 289 tys. Oczekiwanie na mieszkanie potrafi trwać nawet 12–17 lat.

Wiele lokali pozostaje w złym stanie technicznym – z raportów Najwyższej Izby Kontroli wynika, że w wielu gminach brak środków na modernizacje, a niektóre lokale są nieużytkowane lub wydane w nieodpłatne użytkowanie.

Rekomendacje NIK dla gmin

Najwyższa Izba Kontroli wielokrotnie podkreślała, że gminy gospodarują nieruchomościami komunalnymi w Polsce w sposób niewystarczająco skuteczny. Dlatego, zgodnie z ustaleniami NIK, ten obszar wymaga głębokich i systemowych zmian. Ponadto, w raportach pokontrolnych regularnie pojawiają się zalecenia, które obejmują m.in. urealnienie stawek czynszu, tak aby gminy mogły realnie finansować remonty oraz utrzymanie lokali.

Jednocześnie, kontrolerzy wskazują na potrzebę wprowadzenia mechanizmów ochronnych dla najuboższych lokatorów. Dlatego działania gmin powinny uwzględniać zarówno aspekt ekonomiczny, jak i społeczny. W przeciwnym razie nieruchomości komunalne w Polsce nie będą w stanie skutecznie pełnić swojej funkcji mieszkaniowej. Z tego względu, NIK postuluje również stworzenie klarownych zasad i przejrzystych procedur zarządzania zasobem. Co więcej, zaleca się prowadzenie aktualnej ewidencji technicznej lokali oraz kontrolę sposobu ich wykorzystania.

NIK postuluje również prowadzenie pełnej ewidencji zasobu mieszkaniowego, pozwalającej monitorować jego stan techniczny i sposób wykorzystania. Krytycznie oceniono brak aktualnych programów gospodarowania zasobem oraz niewystarczającą przejrzystość w procedurach najmu i sprzedaży mieszkań.

Izba zwraca szczególną uwagę na konieczność zwiększenia transparentności procesu wykupu lokali komunalnych, unikanie nadużyć przy ustalaniu bonifikat oraz obowiązek przeznaczania dochodów ze sprzedaży lokali na cele mieszkaniowe. Zgodnie z zaleceniami, gminy powinny też wzmacniać nadzór społeczny nad polityką mieszkaniową i regularnie diagnozować potrzeby lokalnej społeczności.

Wnioski i kierunki działań

Nieruchomości komunalne wciąż stanowią niezbędny element polityki mieszkaniowej gmin, jednak dane GUS oraz ustalenia NIK jasno wskazują, że skala problemów związanych z tym zasobem rośnie. Postępujący spadek liczby lokali, ich zły stan techniczny, niewystarczające inwestycje oraz nieefektywne zarządzanie to najważniejsze wyzwania, którym muszą sprostać samorządy.

Poprawa sytuacji w tym obszarze wymaga skoordynowanych działań zarówno organizacyjnych, jak i finansowych. Tylko wtedy nieruchomości komunalne będą realnym narzędziem wsparcia lokalnych wspólnot.

Nieruchomości komunalne w Polsce muszą stać się aktywnym narzędziem polityki społecznej. Wymaga to z jednej strony zwiększenia inwestycji modernizacyjnych, z drugiej – poprawy efektywności zarządzania. Konieczne są:

• długofalowe strategie mieszkaniowe,
• lepsze wykorzystanie funduszy unijnych i krajowych,
• cyfryzacja zarządzania zasobem,
• współpraca z organizacjami społecznymi i NGO.

Tylko przy wsparciu wszystkich interesariuszy gminy będą mogły wykorzystać potencjał, jaki oferują nieruchomości komunalne.

Nieruchomości komunalne w Polsce

Nieruchomości komunalne w Polsce nadal pełnią kluczową rolę w realizacji zadań publicznych. Jednak spadek liczby lokali, ich zły stan techniczny oraz nieefektywne zarządzanie stanowią rosnące wyzwania. Samorządy muszą podjąć działania systemowe – nie tylko w zakresie remontów, ale również przejrzystości, planowania i monitorowania zasobu. Tylko wtedy zasób komunalny będzie pełnił funkcję bezpiecznego wsparcia dla lokalnych społeczności.

Źródła: Gov – Program budownictwa socjalnego i komunalnego  GUS – Mieszkaniowy zasób gmin w 2023 rok – wyniki wstępne isap.sejm.gov.pl

Zastanawiasz się nad tym czy mieszanie komunalne można przepisać lub wykupić? Sprawdź inne artykuły: Jak przepisać mieszkanie komunalne? oraz Czy mieszkania komunalne można wykupić?