Ceny mieszkań w Polsce

fot. Adobe Stock: Art Media Factory

Ceny mieszkań w Polsce w końcówce 2025 roku wynoszą średnio 13 700 zł za m². W największych miastach stawki przekraczają 14 000 zł, a różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym sięgają 10 %. Decydują o tym koszty budowy, polityka kredytowa i utrzymujące się stopy procentowe NBP.

Ceny mieszkań w Polsce w 2025 roku osiągnęły rekordowy poziom stabilizacji po czterech latach wzrostów. Średnia cena ofertowa w październiku wynosi 13 700 zł/m². W ciągu roku wzrosła o 0,5 %. W tym samym czasie inflacja utrzymuje się w granicach 4 %, co oznacza realny spadek wartości nieruchomości. Na rynek wpływają koszty materiałów budowlanych, zmniejszona podaż nowych inwestycji i utrzymanie stopy referencyjnej NBP na poziomie 4,50 %.

Ceny mieszkań w Polsce

W porównaniu z 2024 rokiem ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o 70–100 zł/m². W 2023 roku średnia krajowa wynosiła 13 000 zł/m², natomiast w 2025 roku przekroczyła 13 700 zł/m². Najwyższe ceny utrzymują się w aglomeracjach powyżej 500 tys. mieszkańców, gdzie popyt przekracza podaż. W miastach takich jak Warszawa, Kraków i Gdańsk nowe mieszkania kosztują powyżej 16 000 zł/m², a na rynku wtórnym ponad 13 000 zł/m². W większości województw tempo wzrostu spadło poniżej 1 %. Najniższe wartości notowane są na Podlasiu i w Lubuskiem, gdzie średnia cena wynosi poniżej 9 000 zł/m².

Ceny mieszkań w miastach

Warszawa utrzymuje najwyższy poziom cen  mieszkań w kraju – średnio 14 800 zł/m². W Krakowie i Gdańsku ceny mieszkań wynoszą odpowiednio 13 800 i 13 900 zł/m². Wrocław plasuje się na poziomie 11 200 zł/m², a Poznań na 10 600 zł/m². Najniższe ceny obowiązują w Łodzi (7 300 zł/m²) i w Bydgoszczy (7 500 zł/m²). W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy największy wzrost zanotowano w Trójmieście – o 3,2 %, natomiast spadki wystąpiły w Lublinie (–1,1 %) i Rzeszowie (–0,8 %). Zróżnicowanie regionalne sięga ponad 7 000 zł/m² między stolicą a województwami wschodnimi.

Nowe mieszkania a rynek wtórny

Na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa w końcówce 2025 r. wynosi 12 500 zł/m², natomiast na wtórnym – 11 300 zł/m². Różnica 10 % utrzymuje się już trzeci kwartał z rzędu. W największych miastach przewaga cenowa nowych lokali nad używanymi jest szczególnie widoczna – w Warszawie to 2 800 zł/m², a w Krakowie około 2 400 zł/m². Z kolei w mniejszych ośrodkach dystans między segmentami nie przekracza 1 000 zł/m². Liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich spadła w ostatnim kwartale o 8 %, co bezpośrednio wpływa na ograniczenie podaży. Jednocześnie rynek wtórny odpowiada obecnie za ponad 60 % wszystkich transakcji mieszkaniowych w kraju.

Ceny mieszkań a kredyty

Od 9 października 2025 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,50 %, stopa lombardowa 5,00 %, a depozytowa 4,00 %. W porównaniu z 2024 rokiem to spadek o 0,25 punktu procentowego. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w bankach komercyjnych wynosi 7,1 % rocznie. W efekcie rata kredytu na 400 tys. zł wzrosła w ciągu dwóch lat o około 800 zł. Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w trzecim kwartale 2025 roku spadła o 12 % r/r. Utrzymujące się wysokie koszty finansowania ograniczają popyt, ale stabilizują poziom cen. Banki zapowiadają możliwe łagodzenie polityki kredytowej w pierwszej połowie 2026 r., jeśli stopy pozostaną bez zmian.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego

Do końca 2025 roku ceny mieszkań w Polsce pozostaną w zakresie 13 600–13 900 zł/m². W dużych aglomeracjach natomiast możliwe są wzrosty o 1–2 %, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. W pozostałych miastach z kolei przewidywana jest stabilizacja, co oznacza, że popyt, a także podaż osiągnęły względną równowagę. Jednocześnie wskaźnik liczby mieszkań oddanych do użytku może spaść poniżej 180 tys. lokali rocznie – to najniższy poziom od 2019 roku, a tym samym sygnał ograniczonej aktywności budowlanej. Dalsze zmiany zależą przede wszystkim od utrzymania stóp procentowych przez NBP oraz od dostępności kredytów hipotecznych. Jeżeli obecna polityka pieniężna się utrzyma, wówczas rynek wejdzie w 2026 rok ze stabilnymi cenami, bez gwałtownych wahań.

Ceny mieszkań w Polsce w 2025 roku (I-II kw) – rynek pierwotny w miastach średnich

Analiza danych z rynku pierwotnego w wybranych miastach średniej wielkości pokazuje, że ceny mieszkań w Polsce w końcówce 2025 roku charakteryzowały się wyraźnymi rozbieżnościami pomiędzy wartościami ofertowymi a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi. Na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, opublikowanych w kwartalnych informacjach o rynku nieruchomości, ustalono, że różnice te sięgały od 3 do nawet 11 procent. Największe rozbieżności wystąpiły w Bydgoszczy i Szczecinie, odpowiednio ponad 1 150 zł/m² i blisko 1 200 zł/m². W miastach takich jak Lublin czy Rzeszów różnice były relatywnie niewielkie, co sugeruje większą równowagę rynkową. Zielona Góra wyróżniała się niemal pełnym pokryciem cen ofertowych i transakcyjnych, co może świadczyć o dużej konkurencji lub dobrze dopasowanej podaży. Dla gmin i instytucji planujących zakup lokali mieszkalnych stanowi to praktyczną informację: w wielu przypadkach możliwe jest negocjowanie cen poniżej wartości ofertowej, co zwiększa efektywność wydatkowania środków publicznych.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań (I–II kw. 2025)

wg NBP Informacja kwartalna (rynek nieruchomości)

Ceny mieszkań w Polsce – kluczowe dane

Na podstawie ofert wystawianych w portalach sprzedażowych, można wnioskować, że średnia cena mieszkań w Polsce w końcówce 2025 r. wynosi 13 700 zł/m². To oznacza, że poziom cen pozostaje stabilny. Jednocześnie różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym sięga 10 %. Nowe lokale wciąż są droższe, choć różnica stopniowo maleje. Najwyższe ceny notuje Warszawa – 14 800 zł/m², natomiast najniższe Łódź – 7 300 zł/m². W tym samym czasie stopa referencyjna NBP utrzymuje się na poziomie 4,50 %. To wpływa na koszt kredytów hipotecznych i ogranicza liczbę zakupów finansowanych pożyczką. W efekcie liczba transakcji kredytowych spadła o 12 %. Mimo to prognozy wskazują na stabilizację rynku. Lokalnie możliwe są wzrosty do 2 %, głównie w największych aglomeracjach.

źródła:

• Narodowy Bank Polski (NBP) stopy procentowe
• Narodowy Bank Polski (NBP) ceny mieszkań w Polsce
• portale ofertowe sprzedaży mieszkań

Sprawdź także:

Najem senioralny bez tajemnic

Ceny mieszkań w Krakowie 2025